Летом 2014 года жительница Армавира Ирина Черненко заключила договор долевого участия с индивидуальным предпринимателем Меньшовым, который строил многоквартирный дом. За 48 метров в многоэтажке женщина заплатила 1,2 млн рублей. Застройщик обязался передать ей ключи от квартиры во втором квартале 2015 года. Но обязательств своих не выполнил — обманутая дольщица осталась без денег и жилья.
Черненко и другие обманутые дольщики решили бороться за свои квадратные метры и написали на предпринимателя заявление в полицию. Местное МВД возбудило против застройщика уголовное дело о хищении денег дольщиков— именно тогда выяснилось, что в преступной схеме участвовала ещё одна компания — ООО «Траст-Т».
С этой организацией Меньшов заключил договор о совместной деятельности, по которому «Траст-Т» перешли все права и обязанности предпринимателя как застройщика. В том числе и право продать квартиру, за которую уже заплатила Черненко.
Компания нашла нового покупателя на заветные квадратные метры. Им стал местный житель Иван Альпенгольд. В марте 2018 года мужчина подписал договор купли-продажи недвижимости с «Траст-Т», но, как и Ирина Черненко, так и не дождался ключей от квартиры. Пытаясь отстоять право на жильё, Альпенгольд пошёл в суд.
Что решил суд
Первая инстанция поддержала позицию Альпенгольда. Однако о том, что квартира стала поводом для судебных разбирательств, узнала обманутая дольщица Ирина Черненко. Женщина решила побороться за право собственности на жильё и подала апелляционную жалобу, а заодно и встречный иск к «Трасту-Т» и Альпенгольду.
Апелляция встала на сторону первой покупательницы квартиры, отклонив иск Ивана. Суд указал, что Меньшов и «Траст-Т» заключили договор о совместной деятельности, а значит, компания стала правопреемником всех прав и обязанностей предпринимателя. В том числе — и обязанности передать квартиру Ирине Черненко.
Кассация поддержала это решение. Тогда Альпенгольд пошёл в Верховный суд.
Что решил ВС
Судьи Верховного суда не согласились с выводами апелляции и кассации.
В высшей инстанции указали, что если у недвижимости есть несколько покупателей, то суд должен отдать право собственности тому, кто уже получил квартиру во владение. Другим покупателям остаётся требовать убытков от застройщика.
Нижестоящие инстанции допустили ошибку, не проверив, владеет ли кто-либо из истцов спорной квартирой, указал Верховный суд и направил дело на новое рассмотрение.
Чем это дело поучительно для россиян
В спорах о двойной продаже квартир преимущество в суде имеет тот, кто первым зарегистрировал или заключил договор, объяснили опрошенные эксперты.
Однако нередки ситуации, когда покупатель не знает, что квартиру перепродали, и поэтому не обращается в суд. В таком случае право собственности отдадут тому, кто первым подал иск, после чего отменить вступившее в законную силу решение будет сложно.
Что делать, чтобы не нарваться на двойную продажу
При покупке квартиры в новостройке риски «двойной продажи» не так велики, соглашается руководитель проектов и адвокат АБ «S&K Вертикаль» Ирина Орешкина. «Сейчас правила продажи на этапе строительства совсем другие: договор долевого участия обязательно регистрируется в Росреестре, а расчёты происходят через эскроу-счёт (доступ к такому счёту появляется только после окончания строительства)», — пояснила Ирина.
Что касается покупки недвижимости на вторичном рынке, то тут случаи двойной продажи ещё встречаются, указывает Ирина Орешкина. При должной осмотрительности риски можно минимизировать.
Подробнее: Секрет Фирмы