Фабула
В октябре 2017 года АО «Жилстройресурс» (продавец) и Ольга Пешехонова (покупатель) заключили договор купли-продажи встроенного нежилого помещения общей площадью 29,9 кв. м. Цена договора составила 750 тыс. рублей.
При этом в сентябре 2018 года было возбуждено производство по делу о банкротстве «Жилстройресурса».
В июле 2020 года суд признал «Жилстройресурс» банкротом по специальным правилам параграфа 7 главы IX закона о банкротстве.
В процедуре конкурсного производства управляющий оспорил упомянутый договор купли-продажи, ссылаясь на занижение цены сделки ее сторонами.
Суд первой инстанции признал договор недействительными, применив последствия его недействительности в виде взыскания 1,27 млн рублей с Пешехоновой в пользу «Жилстройресурса» и восстановления задолженности последнего перед Пешехоновой в сумме 750 тыс. рублей.
Апелляция изменила определение нижестоящего суда в части применения последствий недействительности сделки: с Пешехоновой в конкурсную массу общества взысканы 520 тыс. рублей.
Наконец, окружной суд отменил постановление апелляции в части применения последствий недействительности договора, в отмененной части оставив в силе определение суда первой инстанции.
Ольга Пешехонова пожаловалась в Верховный суд, который решил рассмотреть этот спор.
Что решили нижестоящие суды
Признавая договор недействительным на основании пункта 1 статьи 61.2 закона о банкротстве, суды исходили из того, что он заключен в годичный период подозрительности, предшествующий возбуждению дела о банкротстве общества, при неравноценном встречном исполнении со стороны Пешехоновой.
Вывод судов о существенном отклонении цены договора от реальной стоимости недвижимости был обоснован ссылками на заключение эксперта. Согласно данному заключению рыночная стоимость отчуждаемого объекта составляла 1,27 млн рублей.
Что думает заявитель
Ольга Пешехонова полагает, что суды проигнорировали ее доводы относительно того, что сам конкурсный управляющий в 2022 году реализовал нежилое помещение, расположенное в соседнем доме, сходное по характеристикам с приобретенным Пешехоновой объектом и также построенное «Жилстройресурсом», имеющее немного большую площадь (34 кв. метра), за 3,85 млн рублей. Это, с учетом роста цен на недвижимость в период с 2017 по 2022 годы, свидетельствует о рыночном характере цены оспариваемого договора.
Суды, как находит податель жалобы, придали заключению эксперта заранее установленную силу, уклонившись от проверки возражений ответчика относительно того, что эксперт выбрал в качестве аналогов объекты не являющиеся таковыми.
Так, эксперт признал аналогами нежилые помещения, расположенные в крупных торговых центрах, находящиеся намного ближе к центру города, имеющие большую площадь, с доброкачественным современным ремонтом. Тогда как объект оценки является небольшим по площади, находится довольно далеко от центра, расположен на цокольном этаже многоквартирного дома, внутри жилого квартала с неудобным подъездом. На этом объекте необходимо было проводить ремонтные работы.
Что решил Верховный суд
Судья ВС И.В. Разумов счел доводы жалобы заслуживающими внимания и передал спор в Экономколлегию.
Почему это важно
По мнению советника АБ "S&K Вертикаль" Сергея Высоцких, данный кейс подсвечивает очевидный вопрос: как можно ссылаться на нерыночность условий продажи банкротом актива, если сам банкрот на торгах потом реализовал подобный актив не намного дороже? Быть может, коллегия укажет на то, что формирование цены на банкротных торгах происходит несколько по иным правилам, нежели чем при продаже вне банкротства, ведь всем понятно, что круг покупателей в них разный. Один и тот же актив может кратно отличаться в цене в зависимости от способа реализации. Однако, вероятно и то, что коллегия отметит вопрос того, какое отклонение от цены достаточно для оспаривания состоявшейся продажи в последующем банкротстве. Этот вопрос никогда не перестанет быть актуальным.
Опрошенные эксперты полагают, что в данном споре Верховный суд РФ поддержит кассатора и продолжит взятый ранее в Определении № 306-ЭС21-4742 от 05.05.2022 года курс на напутствие судов нижестоящих инстанций на необходимость более дифференцированного подхода к вопросу о неравноценности сделки.