30 квартир и полный отказ в защите
В рамках банкротства застройщика ООО «Стройинвест» Леонид Паначев попросил о передаче ему 15 квартир, купленных по договору участия в долевом строительстве в 2014 году. Первая инстанция признала требование о передаче квартир стоимостью в 31,338 млн руб. и включила его в реестр (дело № А41-34210/2020).
Но проверочные инстанции решили, что покупка квартир не для улучшения условий личного проживания, а с целью получения прибыли делает невозможной защиту таких дольщиков как обычных потребителей в случае банкротства застройщика. 10-й ААС указала, что Паначев купил в совокупности 30 квартир (вопрос обоснованности требования по оставшимся 15 квартирам рассматривается в рамках обособленного спора). Таким образом, он заключал договоры участия в долевом строительстве для инвестиционной деятельности, а не для улучшения условий личного проживания.
Поэтому Паначев не может рассчитывать на приоритетную защиту в деле о банкротстве застройщика, указал суд, потому что частные инвесторы сами несут ответственность и риски наступления неблагоприятных последствий. На приоритетную защиту могут рассчитывать граждане, которые покупали квартиры не для получения прибыли, а для «удовлетворения личных потребностей по улучшению жилищных условий». Эту позицию впоследствии поддержал суд округа.
Паначев с такими решениями не согласился и обратился в Верховный суд. Суды фактически исходили из того, что для целей включения в реестр о передаче жилых помещений каждое заявление должно быть подвергнуто проверке на улучшение дольщиком жилищных условий, указал заявитель. «Однако в силу закона данная проверка не требуется, закон не связывает наличие права на получение квартиры в деле о банкротстве застройщика с наличием у кредитора иного жилого помещения», – подчеркнул кредитор.
Покупатель полагал, что суды ошибочно вывели его недобросовестность из факта приобретения более одной квартиры по договору долевого участия в строительстве. Такое поведение не отвечает признакам недобросовестности, уверен Паначев.
На ступеньку ниже
Экономколлегия проверила доводы его жалобы. ВС согласился, что в ситуации покупки гражданином значительного количества квартир в инвестиционных целях его требования к застройщику не подлежат приоритетному удовлетворению, как если бы он купил квартиры для себя. Права дольщиков должны защищаться в первую очередь тогда, когда речь идет об обеспечении жильем их самих и их семей, подчеркнули судьи.
В таких ситуациях суд должен вынести вопрос о целях заключения договора в отношении нескольких квартир на обсуждение сторон. Если часть квартир приобретена в потребительских целях, а другая часть – в инвестиционных, требования кредитора подлежат включению в реестр исходя из их правовой природы.
С учетом этой позиции ВС вернул обособленный спор о требовании на 15 квартир на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.
Поворот в регулировании
Тезис о том, что в условиях банкротства застройщиков приоритет в защите и восстановлении нарушенных прав должен принадлежать гражданам, преследующим цели удовлетворения своих потребностей, связанных с жильем, не является новым, отмечают опрошенные эксперты.
Раньше судебная практика проверяла в первую очередь наличие средств, достаточных для приобретения заявленного ко включению в реестр количества объектов, с целью отсева мнимых сделок, отмечает адвокат «S&K Вертикаль» Иван Бабин. Теперь ВС вводит новый критерий для оценки требований дольщика: цель покупки квартиры. При этом сама по себе покупка гражданином более одной квартиры еще не свидетельствует об инвестиционном характере его требования. Поэтому суды должны проанализировать, какие квартиры приобретаются в «жилищных» целях, а какие – в инвестиционных.
Опрошенные эксперты обращают внимание: в случае установления инвестиционного характера требований кредитора и, как следствие, включения их в четвертую очередь реестра, такие требования либо считаются обеспеченными залогом, либо могут быть погашены за счет выплаты компенсации Фондом развития территорий.
Идея, заложенная Верховным судом, повышает риски инвестирования средств в жилье для получения какой-либо экономической выгоды, полагает Бабин. При этом эксперт отмечает, что на настоящий момент единственным признаком инвестиционной направленности приобретения служит только количество купленных квартир.