Признаны недействительными торги по продаже крупного участка земли с нежилыми зданиями в Зеленогорске за 44 млн рублей.
Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти признал недействительными торги по продаже недвижимости АО "Селена", ушедшего в банкротство в 2021 году, с начальной ценой 443,7 млн рублей.
В составе лота — участок земли (58,8 тыс. м2), здания спального корпуса (5,2 тыс. м2) и кинозала (490 м2), построенные в 1976 году и принадлежавшие ранее ЗАО "Санаторий “Северная Ривьера”". В 2004 году санаторий учредил АО "Селена", передав ему кинозал и спальный корпус. Права на земельный участок были зарегистрированы "Селеной" в 2013 году, отмечает юрист адвокатского бюро "S&K Вертикаль" Даниил Анисимов.
"Состав конкурсной массы “Селены”, сведения о её экономической деятельности (убытки на протяжении всего периода существования, систематическое финансирование от аффилированных лиц), а также факт заброшенности киноконцертного комплекса говорят о том, что АО “Селена” было создано специально в качестве номинального собственника трёх объектов недвижимости", — полагает Даниил Анисимов.
По данным Федеральной налоговой службы, в мае 2021 года ЗАО "Санаторий “Северная Ривьера”" продало 100% акций "Селены" кипрской Laery Investments Limited. Этот офшор, вероятно, связан с холдингом, куда входили Промсвязьбанк и "Промсвязькапитал" братьев Дмитрия и Алексея Ананьевых. В 2019 году оба были заочно арестованы по делу о растрате более 100 млрд рублей. В рамках этого уголовного дела Басманный суд Москвы арестовал различные активы, связанные с обвиняемыми, в том числе и объекты в Зеленогорске.
Тем не менее в конце 2023 года собранием кредиторов АО "Селена" было принято решение о продаже зеленогорской недвижимости. Пусть и не с первой попытки, но в апреле этого года торги состоялись. Их победителем с ценовым предложением 44,4 млн рублей стало ООО "Стратос", микропредприятие из Москвы, занимающееся покупкой и продажей недвижимости. Правда, договор с ним оформить не успели.
В Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти было подано несколько заявлений о признании торгов недействительными. Одним из заявителей был Промсвязьбанк. По мнению юристов кредитной организации, продажа на торгах имущества, арестованного в рамках уголовного дела, нарушает налагаемый уголовно–процессуальным законодательством запрет.
Арбитражный суд согласился с такой позицией, признав торги недействительными. Конкурсный управляющий АО "Селена" Яков Хандури не ответил на запрос "ДП". Со "Стратосом" связаться не удалось.
По словам юриста Даниила Анисимова, кинозал, спальный корпус и земля вернутся в конкурсную массу, но в перспективе на погашение требований кредиторов направлены не будут. "Наиболее вероятный сценарий таков: приговором суда по уголовному делу, в рамках которого арестована недвижимость, будет указано, что из арестованного имущества могут быть удовлетворены исключительно имущественные интересы потерпевших от преступления", — считает эксперт.
Сегодня в судебной практике в таких ситуациях в приоритете защита прав лиц, признанных потерпевшими по уголовному делу, а не кредиторов.
Если абстрагироваться от ареста недвижимости, то, по оценке экспертов NF Group, первоначальная цена актива является завышенной. "Учитывая текущую ситуацию на рынке, высокие ставки и специфику участка, можно сделать вывод, что интерес покупателей возможен при условии снижения цены на 20–30%", — рассказали "ДП" в NF Group.
Сам участок расположен в зоне рекреации, что ограничивает возможности его застройки среднеэтажным жильём. Кроме того, у него отсутствует собственная набережная. И в–третьих, чтобы реализовать новый проект, потребуется снести существующие здания.
По мнению экспертов, на участке можно будет построить коттеджный посёлок или wellness–центр, базу отдыха. Однако за реализацию такого проекта сможет взяться только крупный девелопер, готовый вложиться в разработку концепции и подготовку документации.