Человек, снимающий жилье, имеет целый ряд прав. Например, на временную регистрацию и приоритет при заключении договора на следующий срок. Ирина Орешкина, руководитель проектов адвокатского бюро S&K Вертикаль, поделилась с телеканалом Россия 24 некоторыми особенностями заключения договора аренды недвижимости.
При заключении договора аренды недвижимости необходимо знать, что от вас может требовать собственник. Права нанимателя зафиксированы сразу в двух кодексах, гражданском и жилищном.
Одно из базовых – это право заключить с наймодателем письменный договор, только в этом случае он имеет юридическую силу. Если собственник отказывается от заключения договора, мотивируя это нежеланием платить налоги, необходимо поставить его в известность, что само по себе соглашение не привлекает внимание налоговой, в отличие от регулярно поступающих доходов. Если договор заключается на год и более, его необходимо зарегистрировать в Росреестре.
Это отпугивает некоторых наймодателей, но по сути ничего не меняет - ФНС имеет и другие источники информации, а для квартиросъемщика в долгосрочном договоре есть плюсы.
Ирина Орешкина отмечает, что большая часть договоров, которая заключается сегодня, имеет краткосрочную основу, что существенно ограничивает объём прав, который имеется у квартиросъёмщика. «Как минимум, при заключении краткосрочного договора квартиросъёмщик не сможет требовать права преимущественного перезаключения таких договоров, не сможет вселять иных лиц», - подчеркивает Ирина.
Если договор заключен на один год и более, наниматель в приоритетном порядке имеет право его продлить на тех же условиях. Или же на других, в случае, если хозяин квартиры предупредил об изменении за три месяца. Если долгосрочный договор закончился и ничего не происходит, можно считать, что он продлен на тот же срок и на тех же условиях. Выселить квартиры съемщика можно только через суд или по веским причинам.
Наниматель имеет право жить в квартире до конца договора, даже если жилплощадь продали или отдали в залог. Это гарантирует гражданский кодекс. Новый собственник автоматически становится наймодателем и сдаёт жильё на прежних условиях. А вот расторгнуть договор и выехать из квартиры наниматель имеет право в любое время, без суда и по любым причинам, однако нужно предупредить об этом собственника за три месяца или в срок, который указан в договоре.
У нанимателя также имеется право на проверку квартиры и опись имущества: необходимо осмотреть жилье до заключения договора и зафиксировать, что конкретно и в каком состоянии там находится. Опись может пригодиться при выезде из квартиры.
Обязательное условие – договор необходимо подписывать строго с обеих сторон. Ирина Орешкина отмечает, что договор найма — это двусторонняя сделка. И наймодатель и наниматель должны подписать договор обеими сторонами (либо их законными представителями, лицами, которые действуют от них по доверенности), чтобы документ имел юридическую силу, и его можно было использовать при наличии конфликта, в том числе, в суде. При этом, наличие иных лиц при совершении данных действий, фотофиксации, либо протоколирования, абсолютно необязательно - в законе не содержится такого требования.
Ещё одно право нанимателя – получать документы на каждый платёж. В случае оплаты переводом на карту, можно получить в качестве подтверждения расписку. Если собственник зарегистрирован как самозанятый, он может отправить чек по СМС или на электронную почту.
Просрочка платежей не означает расторжения договора. У нанимателя есть право не съезжать по первому требованию собственника. Просрочка должна составлять 2 месяца для краткосрочного и 6 месяцев для долгосрочного договора. Месяцы могут идти не подряд, однако расторгать договор придется через суд.
Для наймодателя – обеспечительный платеж является страховкой от нарушений. Наниматель же имеет право забрать «депозит» при выезде из квартиры или же зачесть его в качестве оплаты за последний месяц.
Временная регистрация — тоже право нанимателя жилья. Она необходима, в случае проживания на одном месте более 90 дней. Оформить ее могут обе стороны сделки. Невыполнение этого условия может повлечь за собой штрафы также обеим сторонам.
Разрешения собственника на вселение несовершеннолетних детей не требуется, также как и упоминания их в договоре аренды.
Как отмечает Ирина Орешкина, место жительства детей – это место жительства их родителей, то есть предполагается, что дети не живут вне места проживания родителей. Исходя из этого, если у человека есть дети, то законодатель, в том числе, предполагает, что, естественно, они живут со своими родителями. Если речь идет о других родственниках, то на это уже потребуется отдельное разрешение хозяина квартиры.
И, наконец, у нанимателя есть право на возмещение убытков, которые он понес по вине собственника: потекшая батарея, испортившая мебель, или хозяин квартиры сменил замки и не пускает вас забрать вещи, расторгнутый без предупреждения договор, без права его продления, повлекший за собой издержки на услуги риэлтора для поиска нового жилья. Однако, для компенсации такого рода убытков придется обращаться в суд.