ВС предстоит разъяснить, следовало ли применить нормы о банкротстве застройщиков к ООО «Грибоедова-N». Эта компания, признанная банкротом в июне 2021 года, занималось агентской продажей квартир в многоквартирном доме по договорам долевого строительства. ООО обращалось в городскую администрацию за разрешением на ввод дома в эксплуатацию, но в мае 2016 года власти оставили заявление ООО «Грибоедова-N» без рассмотрения, посчитав недоказанным наличие у компании полномочий на представление интересов застройщика.
В январе 2021 года райсуд взыскал с «Грибоедовой-N» в пользу одного из дольщиков — Владимира Богатова 2,82 млн руб. в качестве убытков. Однако реальных денег дольщик не получил. Позднее, в ходе банкротства компании, господин Богатов попросил, чтобы ООО банкротили по специальным правилам для застройщиков, так как в этом случае у него было больше шансов получить долг.
Апелляция и кассация также пришли к выводу, что «Грибоедова-N» не является застройщиком в том значении, которое придает этому термину Градостроительный кодекс РФ. По мнению судов, наличие обособленных споров с отдельными дольщиками «обусловлено “двойными продажами” помещений в упомянутом доме».
Владимир Богатов с этим не согласился и подал жалобу в ВС. Он настаивает, что ООО нужно банкротить как застройщика, поскольку оно привлекало денежные средства в обмен на обещание передать жилые помещения по договору долевого участия. Рассмотрение назначено на 9 июня.
Нормы, посвященные банкротству застройщиков, направлены на защиту неквалифицированных инвесторов, приобретающих будущую недвижимость, поясняет адвокат АБ «S&K Вертикаль» Иван Бабин. В этом случае формируется особая третья очередь кредиторов-дольщиков, а шансы других кредиторов на погашение долгов снижаются, так как они попадут в четвертую очередь. По словам господина Бабина, судебная практика идет по пути расширения толкования формальных требований закона, поскольку многие застройщики пытались и пытаются обойти требования закона об участии в долевом строительстве.
Существует проблема, когда граждане воспринимают компанию как застройщика, хотя она таковым не является. Эту проблему сейчас решили, обязав застройщиков хранить деньги дольщиков на эскроу-счетах, а строить за свой счет. Но в деле «Грибоедовой-N» договоры подписаны в 2008 году, когда этой обязанности не было, и фактически дом строила одна компания, а деньги у граждан собирала другая как агент. Причем сам застройщик этого дома уже ликвидирован.
Опрошенные эксперты считают, что нижестоящие суды ошиблись, мотивировав свою позицию отсутствием у ООО прав на земельный участок и дом.
Среди ОКВЭД компании-должника можно обнаружить строительство жилых и нежилых зданий, а в рязанских новостях ООО «Грибоедова-N» неоднократно называлось застройщиком некоторых объектов города. С другой стороны, неясно, допустимо ли данное толкование при наличии агента, выступающего посредником между дольщиком и непосредственным застройщиком. По его мнению, ВС в итоге может предложить необычное решение с целью защиты дольщиков.