Долгие годы участники рынка, особенно крупные компании, стремились во всех секторах коммерческой недвижимости к «длинной» аренде. Это позволяло формировать долгосрочные стратегии развития. «Короткие» договоры, заключаемые на год и даже меньше, были уделом молодых бизнесов. Сейчас все изменилось: сроки договоров аренды коммерческой недвижимости сокращаются.
Самое значимое изменение последних лет — это сроки, на которые заключаются договоры. Часто ни арендодатель, ни арендатор не хотят долгосрочно привязываться друг к другу. Стороны сейчас заключают «короткие» договоры для того, чтобы иметь возможность как-то корректировать поведение, такая тенденция определенно наблюдается — так опрошенные эксперты описывают ситуацию в сегменте стрит-ретейла.
В других сегментах коммерческой недвижимости та же тенденция: долгосрочные договоры уходят в прошлое.
Большинство международных компаний рассматривают краткосрочную офисную аренду, менее года, ввиду нестабильности своего бизнеса в России. Российские компании готовы к долгосрочным контрактам.
Развод без штрафов
Участники рынка уточняют, что тенденция к сокращению сроков аренды здесь тоже есть, просто формируется она своеобразно, через прописанную возможность досрочного расторжения договора.
Сейчас в сегменте вторичной аренды компании-арендаторы настаивают на составлении договоров, предусматривающих возможность выхода через один-три года, говорят опрошенные эксперты.
В остальных секторах коммерческой недвижимости возможность досрочного расторжения без штрафа уже прижилась и не вызывает отторжения у арендодателей.
В договоры аренды торговых центров добавились основания для досрочного расторжения договора, частично это связано с изменением правового регулирования и возникновением новых запретов и ограничений.
Индексация возвращается
Некоторые собственники коммерческой недвижимости по-прежнему готовы отказываться от ежегодной индексации ставок, рассказали опрошенные эксперты. Индексация ставок обычно происходит раз в год на размер инфляции либо индекса потребительских цен. В пандемийные годы, по словам опрошенных участников рынка, многие собственники согласились не проводить индексацию.
Отмечается, что сами пункты об индексации в договорах аренды остались без изменений, но в 99% случаев индексации переносятся или отменяются по договоренности с арендодателем. Раньше это было сделать сложнее.
Особые обстоятельства
Пандемия, санкции и другие внешние обстоятельства научили участников арендных отношений внимательно относиться к пункту о форс-мажоре: в новых договорах аренды его стали прописывать максимально тщательно, говорят опрошенные эксперты.
В некоторых договорах аренды появился пункт о том, что если вводятся полные ограничения для общепита, то начисление арендной платы приостанавливается. Также иногда встречаются формулировки, что стороны договора в случае наступления чрезвычайных ситуаций вправе инициировать переговоры о пересмотре коммерческих условий.
Встречаются случаи, когда включают в договор условие, согласно которому отдельные составляющие арендной платы подлежат уменьшению в случае приостановки коммерческой деятельности арендатора вследствие ограничений в связи с COVID-19. Для предприятий общественного питания, которые работали навынос и на доставку предложили арендную плату в формате dark kitchen, то есть коммерческие условия были адаптированы.
Особым обстоятельством стали еще и последствия спецоперации России на Украине, санкции и так далее. Речь о временной или полной приостановке работы рядом ретейлеров. Пункты об обязанности вести коммерческую деятельность уже много лет являются частью договоров с арендаторами. Раньше наши контрагенты практически не обсуждали эти пункты и подписывались под ними фактически «не глядя», их невыполнение казалось абсолютно невозможным. С учетом изменений, которые стали происходить на рынке последние два года, многие из этих условий приобрели новый смысл.
Даже компании, не планирующие уходить с российского рынка, вынуждены учитывать санкционные риски или их последствия. Распространенным стало условие о зависимости размера арендной платы от количества открытых в ТРЦ магазинов. Например, если площадь недавно открывшегося ТРЦ занята лишь на 60%, то и арендная плата будет пропорциональна такому проценту.
«Последнее время в тексте договоров стали встречаться заверения о том, что ни компания, ни ее сотрудники в санкционные списки не включены, а также отсутствуют основания для последующего их включения в соответствующие списки», — отмечает адвокат, руководитель проектов адвокатского бюро S&K Вертикаль Ирина Орешкина.