Землю частного лица можно истребовать, но только с равноценной компенсацией. При этом решение о деприватизации зависит от того, где находится участок, действовал ли человек добросовестно и истек ли срок исковой давности. Юристы считают, что правила и оговорки, которые сделал Конституционный суд, снижают вероятность получения возмещения, а к самому определению остается много вопросов.

28 января Конституционный суд вынес постановление по делу «сочинских садоводов», которые оспаривали национализацию частных участков и положения законодательства об имуществе и недвижимости. КС решил, что ст. 12 и 304 ГК и ч. 5 ст. 1 закона «О государственной регистрации недвижимости» не противоречат Конституции при требовании признать отсутствующим право частного собственника на участок, который частично или полностью находится на особых видах земель. Но для истребования участка есть несколько правил и условий.

Добросовестность и срок исковой давности

Сначала нужно оценить, насколько добросовестно действовал текущий владелец земли при приобретении участка. В этом случае применяются как общие требования к добросовестности (ст. 1 и 10 ГК), так и специальные правила для добросовестного приобретателя (п. 1 ст. 302 ГК).

Кроме этого, нужно определить, истек ли срок исковой давности. КС выделил четыре события, с которых может начаться течение срока:

• на земельном участке появились видимые признаки его освоения правообладателем;
• в кадастре недвижимости отобразили конкретные данные о расположении участка;
• есть правовой спор, из содержания которого уполномоченному органу должно было стать очевидным, что в ЕГРН внесли право частного лица на земельный участок;
• орган публичной власти отменил правовой акт, по которому предоставили земельный участок.

Такой дифференцированный подход КС добавляет только неопределенности. В целом эти основания достаточно слабо ограничат публичную власть в произвольном определении начала течения срока исковой давности.

КС продолжает размывать действие института срока исковой давности, делая его еще более зависящим от усмотрения суда, говорит Иван Бабин, адвокат и руководитель проектов адвокатского бюро S&K Вертикаль. В определении указана новая категория споров, которая не подчиняется срокам исковой давности, — споры, связанные с особо охраняемой природной территорией. А в широком смысле это споры о публичной собственности. Кроме этого, КС связал срок исковой давности с уровнем технического развития, упомянув большой объем государственных земель, отсутствие единой базы учета земельных участков в 1990-е. Теперь даже реестровый учет имущества или фактов нельзя назвать однозначным началом течения срока исковой давности, продолжает адвокат.

Когда можно истребовать землю

КС определил, что требование о признании права отсутствующим можно удовлетворять, только если земля находится в границах охраняемой природной территории федерального значения. Это же правило применяется, если участок в момент передачи частному лицу был в рамках такой территории, но сейчас не относится к ней.

КС указал, что этот вид земли может быть только в публичной собственности. Это значит, что у частного лица не может возникнуть право на такой участок ни на каком основании. Из этого следует, что конституционные положения о защите прав добросовестных приобретателей (ст. 35 Конституции) не действуют.

При этом КС уточняет, что если собственник земли при приобретении такого участка действовал добросовестно, не совершал никаких противоправных действий или если истек срок исковой давности, то ему должны предоставить равноценное возмещение — землю такой же площади, которой можно пользоваться для личных нужд. Если нет возможности передать новый участок, то госорганы должны другим способом компенсировать не только прекращение прав человека на землю, но и стоимость законно созданных объектов на этом участке.

И хотя КС делает оговорку о компенсации для добросовестных приобретателей, проблема может возникнуть на этапе «точки отсчета» такой добросовестности. Если публичная власть докажет, что участок приобрели недобросовестно, то компенсации не будет. Эта лазейка позволит прокуратуре просто сместить акцент в исках об истребовании, но не лишит возможности и дальше изымать садоводческие участки.

В этом определении КС есть и другая сторона, рассуждает Иван Бабин: суд снижает привилегированность публичного субъекта в частноправовых спорах. КС указывает на единство госорганов, что идет вразрез с текущим особым положением прокуратуры в споре. Кроме этого, суд признает сумбурность их действий в переходный период 1990-х, что не должно отражаться на частных субъектах.

Когда нельзя истребовать землю

При этом КС определил, что если участок был в границах земель лесного фонда, а приобретатель вел себя добросовестно или истек срок исковой давности, то такой актив нельзя истребовать. Судьи КС напомнили о «лесной амнистии» 2017 года, которая предусматривала следующее: если сейчас земля относится к лесному фонду, но право на нее возникло до 2016 года, а в ЕГРН и правоустанавливающих документах указан другой вид земли, то суды принимают решения на основании именно этой информации, а не текущего регулирования.

В целом КС аргументировал позицию, основываясь на защите экологических прав и публичного интереса. Это, по мнению некоторых экспертов, позволило суду частично преодолеть старую позицию: человек не должен нести ответственность за допущенные государством ошибки и недосмотры. Кроме этого, КС впервые четко описал режим объектов, которые изъяты из оборота и могут находиться только в собственности государства. Но этот подход не применяется к землям лесного фонда, особо охраняемым объектам в черте города и тем более к неправильно приватизированным объектам.

История спора

В 1988 году из состава Сочинского национального парка выделили участки. В 1990-х одну часть из них передали в частную собственность, а другую — в пожизненное наследуемое владение. Из-за несогласованности действий местной администрации и лесничеств эти земли оказались в границах национального парка и лесного фонда. Вместе с тем Росреестр не раз регистрировал переход прав на спорные участки.

В 2021 году прокуратура посчитала, что недвижимость изначально передали с нарушением действовавшего на тот момент законодательства. Участки частично образованы в границах земель, которые могут находиться только в федеральной собственности. Со ссылкой на это основание ведомство подало иски о прекращении прав текущих землевладельцев.

Суды встали на сторону госоргана, аннулировали права собственников на спорные участки и отклонили доводы о пропуске исковой давности и добросовестном открытом владении. Они исходили из того, что государство за это время не теряло прав на земли.

Сейчас остается ключевой вопрос о том, как исполнять это постановление. В определении КС указал, что дела заявителей нужно пересмотреть. Но фактически речь идет о запуске нового витка судебных споров, особенно о предусмотренной компенсации, объясняет Брикульский. В такой ситуации нельзя исключать и повторного обращения в КС или ходатайства о разъяснении этого постановления.