В 2015 году петербуржец стал счастливым владельцем квартиры в доме, признанном объектом культурного наследия, в центре Петербурга. Жильё досталось ему от банка «Советский» всего за 10,9 млн рублей. Чтобы отремонтировать историческую квартиру, мужчина взял в кредит ещё 20 млн рублей под залог этой самой квартиры.
Но спустя год везение обернулось провалом: «Советский» подал в суд и оспорил продажу жилья.
На заседании выяснилось и то, что купля-продажа состоялась всего за два месяца до санации «Советского». В итоге сделку отменили, а мужчину обязали освободить квартиру, когда банк вернёт ему сумму по сделке. Те самые 10,9 млн рублей (сумма без учёта свежесделанного ремонта). Вторая и третья инстанции подтвердили это решение.
Как дело дошло до Конституционного суда
Суды отклонили доводы мужчины о том, что он никак не был аффилирован с руководителями банка «Советский» и что виноват только в том, что заключил сделку незадолго до начала санации. Впрочем, выселить его из квартиры по суду не смогли, так как она оказалась его единственным жильём.
Чтобы защитить своё право на единственное жильё, мужчина дошёл до КС. В жалобе он указал, что его право на жильё и судебную защиту оказались ущемлены правом банка оспаривать заключённые им же сделки.
КС встал на сторону россиянина и указал, что, признавая договор купли-продажи жилья недействительным, следует соблюдать баланс интересов обеих сторон — как обстоятельства банкротства или санации, так и потребность мужчины в жилище.
То, что квартиру вернули в конкурсную массу, не означает, что мужчина автоматически получит потраченные на неё деньги и сможет купить новое жильё. Получается, что закон позволяет лишить человека единственного жилья для частичного удовлетворения требований кредиторов, указал КС и постановил передавать деньги от продажи жилья напрямую гражданину, сделку с которым отменили.
Почему юристы называют дело неоднозначным
Выводы КС — хорошая новость для россиян, у которых в собственности есть единственное жильё и которые оказались в аналогичной ситуации, полагают опрошенные эксперты. Такой подход позволяет, во-первых, гарантированно получить обратно ранее уплаченные за спорное жилье деньги, а во-вторых, право продолжать проживать в квартире беспрепятственно.
А вот для кредиторов это, скорее, плохая новость. При таком подходе жильё должника будут продавать на торгах с обременением, так как там продолжит жить бывший собственник. Это существенно отразится на цене недвижимости при продаже.
Яна Платицина, адвокат АБ «S&K Вертикаль» назвала ещё несколько вариантов злоупотреблений. «Предвидя оспаривание договора купли-продажи, человек может избавиться от другого жилья и тем самым открыть для себя опцию получения стоимости покупки вне очереди (как единственного жилья). Полагаю, такую возможность следует заблокировать со ссылкой на ст. 10 ГК РФ (о пределах гражданских прав)», — указала Платицина.
Ещё одна возможная схема — когда в преддверии банкротства должник может приобрести несколько квартир, а затем продать с дисконтом подконтрольным лицам, не обладающим другим жильем.
«Если подконтрольность граждан не смогут доказать, бенефициары должника смогут вернуть себе часть денежных средств, равных цене отчуждения жилых помещений. При подобном применении позиции КС РФ существенным образом могут быть нарушены права конкурсных кредиторов, потому решение поставленной проблемы породит ещё немало новых вопросов в банкротной практике», — резюмировала Платицина.