Долевое строительство - вложение средств в покупку квартиры на стадии возведения дома. Ранее застройщики имели возможность напрямую пользоваться деньгами, которые им передали граждане в счет будущих квартир. В 2019 году были внесены изменения в закон, регулирующий этот вид деятельности. В результате строительные компании оказались вынуждены брать кредиты в банках, поскольку деньги, полученные ими от покупателей, подлежали "заморозке" на специальных эскроу-счетах и становились доступны только после того, как Росреестр зарегистрировал за покупателем право собственности на квартиру.
Регулирующий закон
Отношения сторон ДДУ регулируются федеральным законом “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”. Документ закрепляет требования к содержанию договора участия в долевом строительстве, особенности привлечения денежных средств дольщиков, санкции для застройщика в связи с нарушением срока передачи объекта, основания расторжения договора, правила уступки прав требований.
Плюсы и минусы
Главное преимущество участия в долевом строительстве - стоимость квартиры в результате получается значительно ниже. Кроме того, при заключении договора покупатель не сталкивается с такими проблемами, как наличие обременений, наследственные споры, незаконные перепланировки и прочее.
Главный минус заключается в возможном риске, что, вложив деньги, дольщик так и не получит объект недвижимости.
С 1 июля 2019 года было введено правило о расчетах по договорам долевого участия с помощью счетов эскроу. Таким образом, ситуация, при которой дольщик остаётся и без вложенных средств, и без квартиры исключена. Кроме того, при банкротстве застройщиков вмешаться может Фонд развития территорий (фонд защиты прав дольщиков).
"Однако на средства эскроу-счета не начисляются проценты, поэтому если дольщик по прошествии длительного времени расторгнет договор и получит деньги обратно, часть суммы может поглотить инфляция. Предварительная оплата обеспечивает снижение цены в сравнении с приобретением уже готового объекта, но, чем ближе к сдаче дом, тем меньше экономия", - уточняет Иван Бабин, адвокат АБ "S&K Вертикаль".
Права участников
Дольщик вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке в следующих случаях:
- жилье не было передано в установленный срок (более двух месяцев);
- организация не исполняет обязанности, предусмотренные договором долевого участия;
- возведение многоквартирного дома приостановлено;
- работы по строительству выполнены некачественно;
- площадь квартиры и иные параметры существенно отличаются от установленных норм в договоре.
Договор долевого строительства
Он зaключaется мeждy зacтpoйщикoм и бyдyщим coбcтвeнникoм. Coглacнo дoкументу, дольщики обязаны выплатить зacтpoйщикy oпpeдeлeннyю cyммy, a тот должен в итоге пepeдaть гoтoвyю нeдвижимoсть в coбcтвeннocть. Пo ДДУ мoжнo кyпить квapтиpy, oтдeльнyю кoмнaтy либo нeжилoe пoмeщeниe.
Договор должен соответствовать статье 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ. В ней перечислены обязательные условия, без которых договор будет являться ничтожным.
Составление
Застройщики имеют типовые формы договоров, есть обязательные требования к их содержанию, однако застройщик волен самостоятельно определять условия. Будущий дольщик может предложить изменить отдельные формулировки.
Регистрация в Росреестре
После подписания договор регистрируется в Росреестре. Сторонам возвращается экземпляр с отметкой о регистрации, только после этого он считается заключенным.
"Регистрация может быть приостановлена, если сдали не полный пакет документов, или в ней может быть отказано, если нарушены обязательные требования (неправильное содержание, не дополнен комплект бумаг после приостановки регистрации)", - говорит Иван Бабин.
Для регистрации договора долевого строительства застройщик должен также предоставить:
- разрешение на строительство;
- проектную декларацию;
- план будущего объекта недвижимости с указанием его местоположения и количества жилых и нежилых помещений и их площади;
- паспортные данные дольщиков;
- договор залога права требования (если строительство происходит на ипотечные средства);
- документ с подробным описанием квартиры в строящемся доме.
Получение квартиры после регистрации ДДУ
К указанному в договоре сроку зacтpoйщик должен сдать дoм в экcплyaтaцию и oфopмить нyжныe дoкyмeнты (пpoтoкoл o pacпpeдeлeнии жилыx и кoммepчecкиx пoмeщeний, тexпacпopт, paзpeшeниe нa ввoд в эксплуатацию), а также пocтaвить oбъeкт нa yчeт в Pocpeecтpe и пpиcвoить eмy пoчтoвый aдpec. После этого дольщики уведомляются o пoдгoтoвкe дoкyмeнтoв, им пepeдaют ключи и предлагают пoдпиcaть aкт пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы. Чтoбы oфopмить пpaвo coбcтвeннocти нa нeдвижимoсть, нyжнo бyдeт снова oбpaщaтьcя в Pocpeecтp.
Расчет неустойки по ДДУ
В соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ за несвоевременную передачу объекта дольщику, при условии отсутствия уведомления за 60 дней и согласованных новых сроков передачи объекта, застройщик будет обязан выплатить неустойку.
Размер неустойки рассчитывается по формуле, указанной в ч. 2 ст. 6 ФЗ "Об участии в долевом строительстве":
Цена договора (сумма внесенных участником средств) * 2 * 1/300 ставки рефинансирования на день исполнения обязательства * Количество дней просрочки
Ставку рефинансирования можно узнать на официальном сайте Банка России.
Оплату неустойки можно потребовать также если при приемке недвижимости были выявлены недостатки, которые застройщик обязался устранить и не сделал это в срок. В этом случае сумма рассчитывается по формуле, указанной в ч. 8 ст. 7 ФЗ "Об участии в долевом строительстве":
Стоимость расходов на устранение недостатков * 1% * Количество дней просрочки.
Как проверить застройщика
Перед внесением денежных средств застройщику рекомендуется самостоятельно проверить контрагента. По ИНН и названию компании можно выяснить, присутствует ли застройщик на сайте ФНС, участвовал ли в судебных тяжбах, не является ли банкротом, информацию о долгах покажет База данных исполнительных производств.
На сайте "Единой информационной системы жилищного строительства", курируемом Минстроем России, можно найти информацию о застройщике и конкретном проекте: данные компании, сведения о руководителе и бенефициарах, проектные декларации, разрешительную и проектную документации, отчетность, проверить ход строительства и сроки сдачи отдельных этапов. Существуют и другие схожие по функционалу порталы, например, "Единый реестр застройщиков", курируемый Национальным объединением застройщиков жилья. Отсутствие застройщика или объекта на таких сайтах должно насторожить покупателя.
"На сайте Единого реестра застройщикам присваивается рейтинг от 0,5 до 5 баллов на основе анализа сроков сдачи завершенных объектов. Чем выше рейтинговое значение, тем меньше вероятность переноса даты ввода дома в эксплуатацию. Будет нелишним посмотреть наличие информации в разделе "Сведения о публикации сообщений" в журнале ”Вестник государственной регистрации”. Отметка о наличии сведений может говорить о том, что застройщик планирует или может уже находится в процессе ликвидации или банкротства. Также нужно обратить внимание на код ОКВЭД, чтобы узнать, действительно ли застройщик занимается строительством", - объясняет Иван Липилин, генеральный директор юридической компании LPN Group.
Банкротство застройщика
Процедура банкротства застройщика предусмотрена федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)".
О том, что в отношении застройщика введена процедура банкротства, участники долевого строительства могут самостоятельно узнать из открытых источников, к числу которых относят газету "Коммерсантъ" и официальный сайт Единого федерального реестра сведений о банкротстве (ЕФРСБ). Обязанность по уведомлению дольщиков о начавшемся банкротстве лежит на конкурсном управляющем.
Нарушение сроков
Если застройщик сдает дом и передает дольщику позже указанного в ДДУ срока, то у участника есть право взыскать неустойку за каждый день просрочки, потребовать возмещения убытков (например, за съём жилья), компенсацию морального вреда и 50% от штрафа за неудовлетворение требований участника в досудебном порядке.
"В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает дольщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере", - отмечают опрошенные эксперты.