Конституционный суд уточнил критерии изъятия в пользу государства участков на природоохранных землях и запретил изымать их без компенсации. Юристы не исключают массового пересмотра дел.
Конституционный суд России (КС) 28 января 2025 года постановил, что дела садоводов в Сочи, у которых массово изъяли участки на территории местного национального парка, будут пересмотрены, а владельцы земли смогут рассчитывать на компенсацию. Участки, ставшие предметом спора, граждане получали в 1990-е годы в пожизненное наследуемое владение. Многие земли за это время были проданы или сменили владельцев. Права на собственность были зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Но из-за выяснившегося обстоятельства, что участки сформированы в границах особо охраняемой природной территории, прокуроры потребовали признать право собственности на эти земли у граждан отсутствующим, и суды разных инстанций это требование поддержали.
Конституционный суд объединил в одно дело и рассмотрел жалобы 14 граждан, 13 из которых столкнулись с изъятием участков в границах Сочинского национального парка. В постановлении суд признал сумбурность действий госорганов в переходный период начала — середины 1990-х годов, указав, что эта сумбурность не должна негативно отражаться на гражданах, поясняет адвокат, руководитель проектов адвокатского бюро «S&K Вертикаль» Иван Бабин.
Содержание и значимость этого постановления КС для судебной практики выходят далеко за пределы дела «сочинских садоводов», говорят эксперты. Ситуация, в которой оказались истцы, широко распространена, она напоминает, что в последние годы ведется активная борьба с самозахватом и нецелевым использованием земель, включенных в границы особо охраняемых природных территорий (ООПТ). Но у этого есть и обратная сторона - зачастую жертвами такой борьбы становятся и те, кто приобретали участки добросовестно. Участок, оказавшийся в границах природоохранной зоны, где по общему правилу запрещена хозяйственная деятельность, изымается без компенсаций. Более того, на уже бывшего собственника могут возложить расходы по приведению участка в исходное состояние — то есть сносу построек и рекультивации.
Как много природоохранных земель в России
Закон «Об особо охраняемых природных территориях» относит к категории ООПТ государственные природные заповедники и заказники, национальные и природные парки, памятники природы, а также дендрологические и ботанические сады. Они объект общенационального достояния, полностью или частично изъятый из хозяйственного оборота. Земли заповедников и национальных парков находятся в федеральной собственности и не подлежат отчуждению из нее (исключение — участки в границах населенных пунктов, включенных в состав нацпарков).
В 2023 году земли особо охраняемых природных территорий занимали почти 3% земельного фонда страны — около 50,2 млн га, следует из национального доклада о состоянии и использовании земель в России. Особая категория в их составе — национальные парки, которых сейчас, по информации Минприроды, насчитывается не менее 50. Некоторые из них примыкают к крупным населенным пунктам — например, московский Лосиный остров или Сочинский национальный парк. А в Бурятии, например, территория Тункинского национального парка полностью совпадает с границами целого муниципального района — там находится 14 сельских поселений и проживает около 20 тыс. человек.
То, что действующий на территориях нацпарков жесткий правовой режим приводит к существенному ограничению прав граждан, проживающих в их границах, обсуждается давно. В 2019 году вице-спикер Совета Федерации Юрий Воробьев приводил цифры, согласно которым в 23 нацпарках в России функционирует около 700 населенных пунктов разных уровней. «Существует множество имущественных и социальных ограничений, что приводит к постоянному росту социальной напряженности. У всех на слуху проблемы жителей национального парка «Русский Север» в Вологодской области, байкальского Ольхона и других территорий», — отмечал сенатор.
Как часто возникают судебные споры
На протяжении почти 20 лет вопросы использования земель в границах особо охраняемых природных территорий «в лучшем случае отдавались на откуп муниципальным властям». Те по своему усмотрению и часто в нарушение федерального законодательства принимали акты, на основании которых организациям и физлицам предоставлялись участки. Полномочий распоряжаться этими землями у местных властей не было, а уточнению границ природоохранных территорий и выданных гражданам участков уделялось недостаточно внимания.
В результате проблема, на сегодняшний день носит, без преувеличения, массовый характер. Де-факто как минимум в европейской части страны нет ни одного заповедника, который не вел бы в настоящее время или в недавнем прошлом судебных споров относительно изъятия земель, представленных на основании актов органов местного самоуправления, входящих в состав ООПТ. И, что интересно, единой практики, по сути, так и не сложилось, - указывают юристы.
Кто сталкивается с исками
Девять садоводов Сочи, которые в числе других дошли до Конституционного суда, судятся из-за участков в СНТ «Меркурий», которые изначально были выданы их первым владельцам в пожизненное наследуемое владение. Участки были образованы из земельного массива, переданного государственным актом от 5 июня 1991 года в бессрочное пользование фирме «Импэксервис» (прежде «Сочинское бюро товарных экспертиз») для коллективного садоводства работников, следует из постановления КС. Другой участник дела, В.С. Кайзер, в 2020 году приобрел участок в земельном массиве, также выделенном садовому некоммерческому товариществу. Но Хостинский районный суд по иску сочинского межрайонного природоохранного прокурора установил, что участок был образован в границах земель Сочинского национального парка, находящихся в собственности Российской Федерации.
Дело «сочинских садоводов» не единственный пример масштабного разбирательства из-за пересечения границ Сочинского национального парка и частных земельных участков. Осенью 2021 года Центральный районный суд Сочи наложил арест более чем на 11 тыс. земельных участков в рамках уголовного дела по статье «Мошенничество». По версии следствия, с 1998 года из состава земель Сочинского нацпарка под видом корректировки границ были незаконно выведены почти 5 тыс. га. Права собственности на участки приобрели неустановленные лица — это нанесло государству ущерб в размере 1 млрд руб. Застройка особо охраняемой природной зоны, как сообщал «Коммерсантъ», обнаружилась в ходе ведения топографических работ в рамках подготовки к Олимпиаде 2014 года.
Под уголовное дело попали практически все СНТ Большого Сочи, которые хоть как-то граничат или граничили с землями нацпарка, писало местное издание Sochi1. «В 1986 году от рыбзавода нам распределили эти земельные участки, а в 1993-м выдали документ о праве собственности», — рассказывала «Российской газете» жительница СНТ «Рыбак» в Адлерском районе Людмила Шафранская. После смерти мужа она продала комнату в общежитии и взяла кредит на строительство дома, который в 2013 году был введен в эксплуатацию. «Это мое единственное жилье, не самовольная постройка, оформляла все через БТИ. Какая я мошенница?» — жаловалась жительница СНТ.
Уголовное дело еще расследуется — неизвестно, законно или нет земли были выведены из состава нацпарка. Но параллельно с этим прокуратура начала подавать гражданские иски к владельцам арестованных участков — изымать земли начали в январе 2022 года (в начале 2023 года сообщалось об удовлетворении 490 исков).
За пять лет прокуроры предъявили более 1,7 тыс. исков для возвращения сочинских земель в госсобственность, рассказывал в конце прошлого года «Коммерсанту» представитель прокуратуры Сергей Бочкарев. Суды способны разобраться, где добросовестный владелец, а где «псевдособственник», заверял прокурор. В сентябре 2024-го Верховный суд рассмотрел кассационные жалобы по двум гражданским делам об аннулировании права граждан на садовые земельные участки в Сочи и отменил решения нижестоящих судов. В том же месяце ВС истребовал из районных судов Сочи больше 35 дел, связанных с исками Генпрокуратуры по изъятию земель в нацпарке.
Споры по земельным участкам из-за границ нацпарка возникли и у жителей крупнейшего на Байкале острова Ольхон. В 2020 году жителям поселка Песчаная начали приходить иски от Росимущества с требованием признать незаконными заключенные ранее договоры на покупку или аренду земли, писали «Известия». Проблема возникла после того, как местная природоохранная прокуратура поставила на кадастровый учет границы созданного еще в 1986 году Прибайкальского национального парка, включив в него все населенные пункты на острове. Местные жители указывали, что поселок Песчаная появился на Ольхоне задолго до нацпарка. По данным издания, Росимуществом было подано 13 исков — его получила даже 90-летняя жительница поселка.
В Байкальской межрегиональной природоохранной прокуратуре объясняли, что сведения о границах Прибайкальского национального парка своевременно не внесли в ЕГРН — в результате не все участки оказались выделены местными властями законно. Администрация Ольхонского района возражала: земли Хужирского муниципального образования не могут иметь статус федеральных, и ссылалась на утвержденный генплан муниципалитета. Тогда ситуация для жителей Песчаной закончилась тем, что истцы не явились на судебное заседание и суд оставил иски без рассмотрения.
Но проблемы у жителей Ольхона продолжаются. «Вынесли решение, что мы должны снести дом за свой счет и просто уехать, куда — непонятно», — жаловалась в марте 2021 года «Вести. Иркутск» жительница поселка Хужир. В сентябре 2024 года в производстве Ольхонского районного суда находилось пять дел об изъятии участков у глав крестьянско-фермерских хозяйств, писало издание «Байкальские зори».
В Бурятии, где находится Тункинский национальный парк, с изъятием земельного участка столкнулась даже многодетная мать, рассказывал в 2019 году замруководителя администрации муниципального образования «Тункинский район» Алдар Эрдынеев. Земельный участок был выделен в 2010–2011 годах, но по иску Росимущества обращен в собственность государства. Тункинский районный суд принял решение о сносе жилого дома бывшей собственницы, которое подтвердил Верховный суд. «Переселить ее куда-то в другое поселение не можем, потому что другое поселение тоже находится в границах национального парка», — жаловался Эрдынеев.
Что изменило дело «сочинских садоводов»
Истоки проблемы с изъятием участков лежат еще в периоде, когда в России только зарождался институт частной собственности на землю. «Акты, на основании которых предоставлялись участки, могли быть подписаны более 30 лет назад. Так вот, в конкретном случае КС делает большой шаг на пути к унификации практики по подобным спорам», — отмечают юристы.
Итогом рассмотрения дела в КС стал вывод о праве на компенсацию — в тех случаях, когда имущество в принципе не может быть в собственности частных лиц, но эти лица приобрели его добросовестно, «действуя из обстановки», и не сомневались в законности действий государственных органов, подчеркивает Иван Бабин.
Какой будет компенсация
Самой чувствительной для граждан темой остается вопрос, что может гарантировать государство взамен на принудительное лишение права собственности. Конституционный суд начал с корректных ответов на данный вопрос, чем дал надежду на справедливое восстановление баланса интересов сторон.
В постановлении КС сказано, что, если гражданин действовал добросовестно либо истек срок давности, удовлетворять иски об отсутствии у него прав на участок в границах ООПТ суд может только с обязательством предоставить ему аналогичный земельный участок. Речь идет об участке такой же площади, имеющем вид разрешенного использования и предполагающем удовлетворение личных нужд. Предоставить его в установленный судом срок должны органы местного самоуправления или государственной власти.
При этом КС не исключает ситуацию, когда аналогичный участок не может быть предоставлен — например, в отсутствие свободного земельного фонда. В этом случае суд должен установить «иной способ компенсации» прекращения прав гражданина на участок. Отдельно КС подчеркивает, что должна быть компенсирована стоимость законно созданных на этой земле объектов.
Конституционным ориентиром при решении таких ситуаций должно быть требование о «равноценном возмещении», подчеркивается в постановлении. КС обращает внимание на тот факт, что невозможность использовать участок по назначению из-за его нахождения в границах ООПТ снижает его действительную рыночную стоимость «до таких размеров, при которых приобрести на полученные средства аналогичный по параметрам земельный участок едва ли окажется возможным». Именно поэтому наиболее справедливая форма возмещения — предоставление гражданину аналогичного по параметрам участка.
Единственное, что вызывает вопросы, — это то, из каких средств предполагается компенсация, а в равной степени — кто и как будет определять, где и какие участки будут предоставляться..
Пересмотрят ли дела других садоводов
В деле «сочинских садоводов» КС постановил, что заявители имеют право на пересмотр своих дел — без оговорки о подобной возможности для иных лиц, чьи дела рассмотрены, указывает Иван Бабин. Но даже при ограниченном толковании постановление влияет как на текущие разбирательства вокруг Сочинского национального парка, так и на будущие земельные споры, добавляет адвокат.