ВС признал законной ипотеку с перестроенным зданием. Репортаж Право.ru о победе адвокатов «S&K Вертикаль»

Фирма попросила признать ипотеку незаконной, ссылаясь на то, что заложенное здание незаконно реконструировали и это теперь самовольная постройка. Два суда согласились с этим. Банк же оспорил такой вывод в  Верховный суд, указав на недобросовестность залогодателя.

Попытка снять залог

Компания "С-Гений" в 2012 году заложила банку "МБА-Москва" здание торгового центра в столице по кредитам другой фирмы. Но та займы так и не отдала. В 2016 году  Таганский районный суд взыскал с нее 544,4 млн руб. по всем договорам с процентами, а также решил наложить арест на торговый комплекс и право аренды земли под ним (дело №  02-0923/2016). За месяц до того, как райсуд вынес такое решение, "С-Гений" попросил признать недействительным договор ипотеки с банком, обратившись в  АСГМ. Истец указал на то, что его предыдущее руководство предоставило в залог самовольную постройку. А ст. 222 ГК запрещает распоряжаться таким имуществом. Факт незаконности построенного здания подтвердила и инспекция по недвижимости. Ведомство обнаружило, что в заложенном доме надстроен третий этаж и обустроен "полноценный подвал с торговыми площадями". Документы о законности такой реконструкции у "С-Гения" отсутствовали. Помимо этого заявитель указал на то, что спорная сделка является крупной, а акционеры предприятия не давали на нее согласие, как того требует закон.

Первая инстанция и окружной суд удовлетворили иск, применив ст. 222 ГК (дело №  А40-46238/2016) и согласившись с нарушениями порядка одобрения ипотечного договора. Кроме того, АСГМ добавил, что запись об ипотеке мешает поступить с самовольной постройкой так, как предписывает закон: или привести ее в прежнее состояние, или снести. Суды отклонили заявление банка о пропуске срока исковой давности, ведь он не применяется к требованиям, которые не связаны с лишением владения (ст. 208 ГК). Только апелляция посчитала, что компания в этом случае пропустила срок исковой давности. Международный банк Азербайджана не согласился с актами АСГМ и первой кассации, оспорив их в ВС.

Ссылка на злоупотребление правом

В своей жалобе заявитель утверждал, что первая инстанция и Окружной суд вышли за пределы исковых требований и необоснованно применили нормы ст. 222 ГК о самовольной постройке, хотя предмет этого разбирательства – оспаривание договора ипотеки. Кроме того, в материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства, которые подтверждают предполагаемое самовольное строительство, указал ответчик.

Андрей Корницкий, руководитель проектов АБ «S&K Вертикаль», на заседании в ВС пояснил, что две инстанции ошибочно квалифицировали договор ипотеки как крупную сделку, так как подтверждающая это бухгалтерская отчётность в материалах дела отсутствует. Адвокат ответчика ссылался и на то, что требования истца направлены не на защиту его якобы нарушенных прав, а на незаконное снятие обременения: "Фактически представляют собой злоупотребление правом".

Алина Яншина из АБ «S&K Вертикаль», также представляющая интересы банка, обратила внимание и на то, что требования об оспаривании договора ипотеки имеют обязательственный, а не вещный характер, следовательно, к ним должны применяться положения об исковой давности.

ВС согласился с такой позицией ответчика и постановил акты первой инстанции с окружным судом отменить, а решение апелляции оставить в силе. Таким образом, ипотеку признали законной.

https://pravo.ru/news/view/144597/