Кто на «голенького»: как достроят проблемное жилье под Петербургом. Комментарий адвоката S&K Вертикаль Ивана Бабина для РБК

15 ноября 2018

Власти Ленинградской области меняют схему достройки региональных проблемных объектов. С 2019 года всем девелоперам, сорвавшим сроки сдачи своих жилых комплексов предложат «расстаться» с ними, передав их на баланс Ленинградскому областному агентству ипотечного жилищного кредитования (ЛеноблАИЖК). Агентство возьмет на себя завершение жилых комплексов. Чиновники надеются, что это поможет решить проблему как минимум 9 тыс. дольщиков региона. Застройщики эту инициативу пока комментируют неохотно.

«Голенькие» проекты

О новом подходе работы с проблемными застройщиками региона губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко рассказал по итогам заседания координационного совета по строительной отрасти 13 ноября. По его словам, со следующего года областные власти начнут предлагать всем строительным компаниям, не выполнившим свои обязательства перед дольщиками и у которых отсутствуют средства на завершение долгостроев, передать объекты на баланс ЛеноблАИЖК. Структура принадлежит региональному правительству. «Мы готовы забирать объекты у недобросовестных застройщиков «голенькими». То есть агентству девелопер должен передать всю техническую документацию, земельный участок и сам долгострой. Что касается его кредиторской и дебиторской задолженности, то мы не собираемся разбираться кто кому и сколько должен. Все это должно остаться на юрлице», — пояснил Александр Дрозденко. После этого, ЛеноблАИЖК под гарантию правительства Ленобласти привлечет кредитные средства. Бюджетные вливания для реализации данного механизма привлекать не планируется. Александр Дрозденко также добавил, что пока эта схема будет основана на договоренности между чиновниками и строителями. «Если застройщик порядочный и готов пойти нам навстречу, выполнив вся обязательства, то мы готовы его поддержать. Все будет основано на «понятийных соглашениях», — добавил губернатор. В будущем похожую схему планируется тиражировать в других российских регионах, однако в отличие от областной, распространяться она будет только на застройщиков-банкротов. Как сообщил РБК Петербург источник в правительстве Ленобласти, на прошлой неделе региональные власти представили новый механизм на совещании по достройке проблемных объектов в Минстрое РФ. Он заключается в следующем: в случае если застройщик признан банкротом, проблемный объект и его земля будут переданы региональному оператору по достройке таких домов. Далее объект освобождается от кредиторской задолженности, проводится конкурсное производство, а после региональный оператор берется за достройку, привлекая средства из госпрограмм. Министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Владимир Якушев и его заместитель Никита Стасишин оценили предложение положительно.

Расстаться с балластом

Областные власти уверены, что избавиться от долгостроя заходят многие проблемные застройщики Ленобласти, так как благодаря этому они избавятся от расходов на содержание этих объектов (затраты аренду участка, охрану территории, коммунальные платежи и пр.) В первую очередь предложить передать свои объекты АИЖК планируют руководству «Главстройкомплекса» (сорваны сроки сдачи в ЖК «Радужный» во Всеволожске и ЖК «Галактика» в Новом Девяткино), «Навис» (ЖК «Щегловская усадьба» в Щеглово) и ГК «Норманн» («Десяткино 2.0», вторая очередь «Десяткино», «Морошкино» и «Яркий».). Председатель совета директоров ГК «Норманн» Виктор Сеппенен в беседе с РБК Петербург положительно оценил эту инициативу. «Ситуация, когда строительные работы на объекте «замерли», означает, что она движется только назад. В этом случае остановить финансовые потери и процесс разрушения объекта становится невозможно. Если все юридические сложности для реализации нового механизма будут разрешены, то мы не рассмотрим возможность достройки наших жилых комплексов по данной схеме», — рассказал РБК Петербург Виктор Сеппенен. Несколько застройщиков региона (в том числе и на балансе которых имеются проблемные объекты) отказались комментировать РБК Петербург это нововведение.

Подводные камни

Старший юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Вероника Перфильева отмечает, что для распространения предложения чиновников Ленобласти на другие регионы необходимо будет внести соответствующие изменения в нормативные акты федерального уровня, регулирующие привлечение денежных средств на достройку за счет госпрограмм. Юрист адвокатского бюро «S&K Вертикаль» Иван Бабин добавляет, что коррективы потребуются в 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Иван Бабин.jpg

Иван Бабин, адвокат S&K Вертикаль    

«Если речь идет об изменении закона о банкротстве, содержащем процедуру удовлетворения требований дольщиков, необходимо решить вопрос о соотношении предложенного варианта с действующим: альтернатива или изменение порядка. Не ясно, будет ли передача региональным операторам объектам поголовной или имеет место быть некая выборка (например, по степени готовности)». Также, по мнению Ивана Бабина, остро встанет вопрос о судьбе «иных активов», так как сейчас в рамках банкротства на данное имущество застройщика-банкрота претендуют кредиторы.

Волна банкротств

По словам Александра Дрозденко, на сегодняшний день в регионе заключено 9 тыс. договоров долевого участия в жилых комплексах с сорванными сроками сдачи. Не включен в их число и самый масштабный проблемный объект региона — ЖК «Силы Природы», новоселья в котором ждут 2,5 тыс. человек. В этом году банкротные иски были поданы в отношении структур трех крупных застройщиков Ленобласти. В частности, в начале августа соответствующий иск от ФНС получило управляющая компания «УНИСТО Петросталь» (ЖК «Тридевяткино царство» в Мурино), а в середине августа процедура наблюдения была введена в отношении «Главстройкомплекса». Кроме того, как сообщал РБК Петербург, дольщики проблемного ЖК «Морошкино» в деревне Порошкино добились банкротства застройщика комплекса — ООО «Норманн-Запад». Банкротные иски также адресованы к еще нескольким «дочкам» ГК «Норманн». 

Автор: Ольга Кантемирова.

Все публикации