«Должник заложил самовольную постройку. Как кредитор защитил свои интересы». Статья руководителя проектов «S&K Вертикаль» Андрея Корницкого в Арбитражной практике

20 марта 2018

Залогодатели часто прибегают к недобросовестным действиям, чтобы избежать обращения взыскания на обеспечение. В деле № А40-46238/2016 залогодатель предоставил банку по договору ипотеки здание, которое оказалось самовольной постройкой. Защитить интересы кредитора помог Верховный суд. 

Фабула дела

Банк и заемщик заключили кредитный договор. В обеспечение обязательств по кредиту банк и залогодатель заключили договор об ипотеке здания. Поскольку заемщик не вернул кредит, банк обратился в районный суд. Суд принял решение взыскать долг с заемщика и обратить взыскание на заложенное имущество. Незадолго до вынесения данного решения залогодатель оспорил договор об ипотеке. Он утверждал, что здание имеет признаки самовольной постройки, а также ссылался на нарушение порядка одобрения крупных сделок при заключении договора.

Аргументы банка

Возражая против доводов залогодателя, банк приводил следующие аргументы.

1. Требования залогодателя связаны с признанием недействительным договора ипотеки. В связи с этим суд не вправе рассматривать требования, связанные с признанием объекта самовольной постройкой.

2. Банк не знал и не должен был знать о том, что данный договор являлся для общества крупной сделкой, которая не была одобрена надлежащим образом. Договор ипотеки подписал генеральный директор залогодателя, который выступал также единственным акционером общества. Этот факт подтверждали выписки из реестра акционеров и устав, а также решение единственного акционера о заключении договора ипотеки. Следовательно, в соответствии с п. 3 ст. 78 Федерального закона от 26.12.1995 № 208- ФЗ «Об акционерных обществах» (далее — Закон об акционерных обществах) положения о порядке одобрения крупных сделок в данном случае не применяются. 

3. Залогодатель допустил злоупотребление правом. Во-первых, на момент заключения договора ипотеки фактические площадь и этажность здания, указанные в ЕГРП, не соответствовали данным из разрешения на строительство. Однако залогодатель скрыл данную информацию от банка. Во-вторых, при заключении договора ипотеки залогодатель представил банку документы, из которых следовало, что единственным акционером и генеральным директором общества являлось одно и то же лицо. Однако впоследствии залогодатель представил в материалы дела другие выписки из реестра акционеров и регистрационный журнал общества, согласно которым единственным акционером общества являлось другое лицо.

Позиция первой инстанции

Первая инстанция удовлетворила требования залогодателя. Суд учел, что фактические площадь и этажность спорного здания не соответствуют данным из разрешения на строительство. Таким образом, при заключении договора нарушены положения ст. 222 ГК, которые устанавливают запрет на распоряжение самовольной постройкой. Кроме того, суд признал договор ипотеки недействительным в связи с нарушением порядка его одобрения как крупной сделки (ст. 79 Закона об акционерных обществах).

Позиция апелляции

Апелляционный суд занял позицию банка и решил, что при заключении договора ипотеки последний проявил должную осмотрительность, затребовав у контр-агента выписку из реестра акционеров, согласно которой единственным акционером общества был его генеральный директор. На этом основании банк пришел к обоснованному выводу, что договор не требовал одобрения. Суд также указал, что договор ипотеки прошел юридическую проверку на предмет действительности при его государственной регистрации. В связи с этим апелляция признала банк добросовестным залогодержателем, который не знал и не мог знать о несоблюдении порядка одобрения крупной сделки.

Позиция кассации

Суд округа согласился с выводами первой инстанции. Суд пришел к выводу, что при заключении договора ипотеки банк проявил неосмотрительность, не истребовав у залогодателя регистрационный журнал, сведения в котором не соответствовали содержанию выписок из реестра акционеров. Данному регистрационному журналу суд округа отдал приоритет в качестве доказательства состава акционеров общества. На этом основании кассационный суд признал неправомерным вывод апелляции о том, что банк не знал и не должен был знать о несоблюдении установленного законом порядка одобрения оспариваемого договора. При этом суд не дал никакой правовой оценки выводу первой инстанции о недействительности договора ипотеки в связи с нарушением положений ст. 222 ГК о распоряжении самовольной постройкой.

Позиция Верховного суда

ВС отменил постановление кассации и оставил в силе постановление апелляции, мотивировав следующими аргументами. Бремя доказывания недобросовестности контрагента. Суд указал, что сделку нельзя признать недействительной, если другая сторона не знала и не должна была знать о несоблюдении порядка ее одобрения. В противном случае на добросовестного контрагента необоснованно возлагаются риски последствий нарушения обществом требований закона. Верховный суд учел, что при заключении договора банк затребовал у залогодателя выписку из реестра акционеров, который на тот момент залогодатель вел самостоятельно. В выписке было указано, что единственным акционером общества являлся его руководитель, который и подписал договор ипотеки, тем самым одобрив его заключение. Соответствующие документы залогодатель представлял и в регистрирующий орган для регистрации ипотеки. Исходя из этого, Верховный суд указал, что у банка как разумного участника оборота не должны были возникнуть сомнения в достоверности представленных руководителем общества документов. Окружной суд неверно возложил на банк бремя доказывания собственной добросовестности. Свидетельства недобросовестности банка надлежало представить залогодателю, подтвердив, что кредитная организация должна была располагать иной информацией об акционерах залогодателя. Залог самовольной постройки. Верховный суд указал, что в соответствии со ст. 222 ГК признание объекта недвижимости самовольной постройкой может осуществляться в рамках рассмотрения вопросов о ее сносе или о признании права собственности на самовольную постройку.

Такие иски на разрешение суда не передавались. Соответственно, в настоящем деле не подлежали исследованию обстоятельства, связанные с соблюдением строительных норм при возведении спорного здания. Суд подчеркнул, что запись о правах добросовестного залогодержателя на здание могла быть аннулирована лишь в случае принятия решения о сносе самовольной постройки и его исполнения.

Злоупотребление правом. Суд подчеркнул, что залогодатель как собственник здания должен был обладать полной информацией об объекте. Он передал здание в ипотеку, подписав договор и представив необходимые документы для государственной регистрации обременения, при этом не оспаривал сделку вплоть до возбуждения производства по делу об обращении взыскания на заложенное имущество. Ссылаясь на нарушение ст. 222 ГК, залогодатель не предпринял никаких мер к устранению недостатков недвижимости путем приведения здания в надлежащее состояние. Соответственно, иск залогодателя направлен исключительно на снятие обременения с одновременным сохранением как самого объекта в натуре, так и записи в государственном реестре о праве собственности на него. Учитывая эти обстоятельства, Верховный суд пришел к выводу, что действия залогодателя представляют собой злоупотребление правом (ст. 10 ГК). А это является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении его требований.

Вывод

Полагаем, что выводы Верховного суда по настоящему делу повлияют на формирование судебной практики по оспариванию не только договоров ипотеки, но и иных договоров о недвижимости, а также договоров, относящихся к крупным сделкам и сделкам с заинтересованностью.

Вся аналитика