RU EN

Журнал «Финанс» публикует комментарии старшего юриста «S&K Вертикаль» Евгения Зверева в статье «Дольщики жилого строительства оказались под ударом»

19 Апреля 2009

Оказавшиеся в тяжелом финансовом положении строительные компании имеют возможности почти легально «кинуть» дольщиков возводимых жилых домов.

Вступивший в силу весной 2005 года федеральный закон (№ 214-ФЗ) ужесточил требования к застройщикам, обязав их публиковать информацию о себе и объекте, регистрировать договоры, соблюдать специальные нормативы при привлечении заемных средств. Сами дольщики (покупатели квартир) получали определенные права и гарантии. Однако закон игнорируется и застройщиками, и надзорными органами, и даже самими покупателями квартир. В итоге «квазидольщики» могут потерять все.

Вместо соблюдения законных процедур строительные компании уже много лет привлекают средства дольщиков по предварительным договорам купли-продажи, условия которых вновь принятым законом не регулируются. А следовательно – продавец квартир мог навязывать покупателю любые условия, даже самые кабальные. Например, неустойку в 10-20% за досрочное расторжение договора. Тогда как, по закону о долевом строительстве, дольщик может в любой момент потребовать вернуть внесенную сумму в полном объеме без каких-либо неустоек.

По мнению старшего юриста юридической компании «S&K Вертикаль» Евгения Зверева, до кризиса такое положение дел в целом всех устраивало: «Цены на недвижимость росли. Если дольщик хотел вернуть внесенную сумму, то он за небольшую сумму переоформлял договор на другого покупателя, зачастую еще и получая прибыль. Теперь ситуация изменилась. Например, если дольщик приходит в строительную компанию с намерением расторгнуть сделку, то ему могут указать на норму о неустойке в им же подписанном договоре. А потому – доплати еще тысяч пять долларов и иди с миром».

Еще большую опасность, по словам Евгения Зверева, представляют так называемые «буфера» – формально независимые от застройщика компании-посредники, заключающие от собственного имени договоры купли-продажи. Они не ведут строительство, не получают права на недвижимость и, чаще всего, кроме обязательств перед покупателями вообще ничего не имеют. «В таких ситуациях покупатель может оказаться в сложной ситуации: либо вынужден соглашаться на любые условия застройщика (доплату и пр.), либо может вообще ничего не получить – «буфер» просто будет банкротом», – поясняет юрист.

Уже есть свидетельства тому, что застройщики будут отказываться от долгов посредников или иных партнеров. Так, ООО «Корпорация Строймонтаж» подавала иск в арбитражный суд о признании недействительным поручительства, выданного им дочерней компании ЗАО «Строймонтаж». Из-за процессуальных ошибок иск даже не был рассмотрен судом, но строительная компания дала очень серьезный и опасный сигнал – даже письменные гарантии могут оказаться фикцией. А если «буфер» вообще не имеет поручителя – надеяться на честность строителей вряд ли стоит.

Полностью потерять вложения может и клиент, заключивший полузаконный договор и с самим застройщиком. Например, акционерное общество «Невский простор» продавало квартиры в Иркутске, заключая договоры и получая взносы дольщиков. Но потом объявило о банкротстве. Прокуратурой Иркутской области было установлено, что указанная компания даже не получала земельный участок под строительство. Но их коллеги из прокуратуры Санкт-Петербурга «не установили фактов, свидетельствующих о совершении руководителями АООТ «Невский простор» хищения денежных средств, или о наличии умысла на обман или злоупотребление доверием», прекратив уголовное преследование в отношении генерального директора исчезнувшей компании.

Кризис может привести к тому, что о банкротстве заявят десятки строительных компаний. «Федеральный закон о долевом строительстве защищает граждан от несостоятельности строительных компаний – взносы дольщиков обеспечены залогом строящейся недвижимости и прав на земельный участок», – разъясняет Евгений Зверев. – Если же договор не подпадает под этот закон – права «первой ночи» у дольщика нет, а значит, он вынужден будет становиться в очередь кредиторов».

Еще до появления федерального закона № 214-ФЗ Роспотребнадзор предлагал считать договоры долевого участия обычными договорами купли-продажи квартиры. Ведь существо каждого договора определяется его содержанием, а не названием. При толковании условий суд должен оценивать смысл договора в целом. А он прост – подрядчик (строительная компания) обязуется в установленный срок построить по заданию заказчика (гражданина) определенный объект недвижимости, а заказчик обязуется принять результат работы, оплатив обусловленную договором цену. Все остальное (доли, взносы, инвестор и пр.) – от лукавого.

Если такие выводы удастся доказать в суде, то гражданин становится обычным потребителем со всеми гарантированными ему правами. Например, в случае задержки сдачи дома требовать неустойку в размере до 3% в день. Причем заказчик (гражданин) может в любой момент отказаться от исполнения договора, если обнаружит в построенной квартире существенные недостатки или оплошности строителей не были исправлены в установленный самим покупателем срок. В этом случае строительная компания обязана будет выплатить заказчику не только всю внесенную сумму, но еще и полностью возместить его убытки.

Исходя из позиции Роспотребнадзора, так называемый предварительный договор можно считать притворным, то есть совершенным с целью прикрыть другую сделку. С одной стороны, такая трактовка позволит дольщикам добиться прав потребителей. С другой – юристы сомневаются, что такой прецедент возможен: «Если признавать предварительный договор купли-продажи притворной сделкой, то встает вопрос – какой договор она «прикрывает»? В 2002г. Верховный суд РФ высказал позицию: «До тех пор, пока квартира еще не построена, ее нельзя продавать». Логическим следствием этого выступает и сомнительность предварительных договоров до этапа завершения строительства. Пока нам не известно о принятых судебных решениях, которыми предварительные договоры купли-продажи квартир в строящихся домах признавались бы притворными. Рассматривая такие споры, судьи, возможно, держат в уме то, что после удовлетворения одного такого иска к нему не «зарастет народная тропа» многих других истцов с такой же проблемой», – полагает Евгений Зверев.

Федеральные власти, как и чиновники в большинстве субъектов Федерации, не замечали этих проблем буквально до последних дней, когда ситуация стала угрожающей. Хотя законопроект, ужесточающий ответственность за привлечение средств гражданин для строительства квартир в обход закона № 214-ФЗ, был внесен еще в сентябре 2008 года, но до сих пор не принят даже в первом чтении. Для того, чтобы прокуратуре было интересней проверять, перешли ли строительные компании на работу по закону, авторы поправок – группа депутатов Госдумы, предлагается ввести карающие штрафы – до 1 млн рублей за каждую заключенную сделку.

Есть интересные инициативы по решению вопроса и в регионах. Например, уполномоченный по правам человека в Санкт-Петербурге Игорь Михайлов предлагает усовершенствовать городской закон о выделении земельных участков под строительство – давать их только тем застройщикам, которые предоставят «обязательства по исполнению договоров, заключенных иными лицами в отношении объекта недвижимости, в том числе договоров долевого участия». Кроме того, омбудсмен считает нжным разработать более развернутый пакет типовых инвестиционных условий: «Необходимо предусмотреть открытие по каждому объекту специального счета в федеральном казначействе или в уполномоченном банке для накопления средств дольщиков и установить особый порядок списания средств с этого счета под контролем Комитета по строительству или товарищества собственников жилья».

«Финанс»


Возврат к списку