RU EN

Комментарии Евгения Зверева к статье "Правила игры".

17 Января 2013
Залоговая петля

Покупая квартиру в кредит, граждане обычно не задумываются о том, что произойдет, если они лишатся заработка и не смогут возвращать заем. В худшем случае, жилье принудительно выставят на торги, и не факт, что собственники сумеют вернуть вложенные в стройку деньги. Впрочем, большинство заемщиков старается не доводить дела до суда.

С помощью ипотеки реализуется значительная часть квартир в новостройках (на некоторых объектах - больше половины). По словам Татьяны Хоботовой, начальника отдела ипотечного кредитования банка «ВТБ24» в Петербурге, за текущий год объем ипотеки увеличился в 1,5 раза. Один только «ВТБ24» за год выдал 5300 кредитов на сумму более 10 млрд рублей, при этом на долю первичного рынка приходится 46% кредитов.

Многих граждан по-прежнему отпугивают высокие ставки. По прогнозам экспертов, к началу 2013-го они поднимутся в среднем до 12,5% годовых. Впрочем, для огромного числа потребителей ипотека остается единственным инструментом, чтобы улучшить жилищные условия. И граждане готовы смириться с тем, что существенную (до 50%) часть дохода на протяжении многих лет придется отдавать в уплату процентов. Стоит ли повторять, что такие кредиты доступны только людям со стабильным (и, как правило, официально подтвержденным) доходом.

Нестраховой случай

Проблема в том, что за время выплат по кредиту в жизни заемщика многое может измениться. Например, он может лишиться высокооплачиваемой работы. Застраховать этот риск практически невозможно. Точнее, некоторые банки (в сотрудничестве со страховыми компаниями) предлагают дополнительную опцию в виде страховки от потери работы, но эта страховка действует только в том случае, если фирма-работодатель ликвидирована (обанкротилась) или же гражданин попал под сокращение (а у нас, как известно, граждан вынуждают увольняться по собственному желанию). К тому же, как рассказали нам сотрудники нескольких банков, даже такой опцией мало, кто пользуется.

Разберем конкретный пример. Гражданин выбрал квартиру в строящемся доме стоимостью 4 млн рублей. Порядка 1 млн рублей он был готов уплатить самостоятельно, еще 3 млн рублей собирался взять в кредит под залог будущей квартиры. Он согласовал с банком все условия, заключил кредитный договор и в течение нескольких лет благополучно возвращал заем, погасив основной долг переда банком на сумму 1,5 млн рублей (из трех миллионов). За это время объект был построен, гражданин оформил квартиру в собственность с обременением в виде ипотеки. Затем он лишился стабильного дохода и понял, что не сможет своевременно погашать кредит. В этом случае есть несколько вариантов развития событий. «Можно попытаться решить проблему наименее болезненными методами – например, реструктурировать долг (если банк пойдет навстречу), - говорит Софья Соколова, юрист практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры». - Реструктуризация – это внесение изменений в первоначальные условия заключенного кредитного договора. К ним относятся: увеличение срока пользованием кредитными средствами, изменение валюты кредита, установление льготного периода обслуживания и очередности погашения задолженности, снижение размера неустойки и т.д. Однако если заемщик до конца не уверен в своих возможностях (обслуживать кредит после завершения льготного период), и у него нет четкого понимания дальнейших перспектив, то проводить реструктуризацию нецелесообразно, и одним из способов погашения задолженности может стать реализация заложенного имущества». При этом юрист напоминает, что продать квартиру, заложенную по ипотеке, без согласия банка не удастся. В первую очередь, заемщик должен обратиться к кредитору и уточнить юридическую схему проведения сделки. «Если банк-залогодержатель не дает согласие на продажу квартиры, заставить его нельзя. Но можно попытаться договориться», - отмечает Евгений Зверев, старший юрист компании «S&К Вертикаль».

«До недавних пор распространенной причиной отказа было действие моратория на досрочное погашение кредита. Но с осени этого года банки лишены права устанавливать мораторий, поэтому отказ с подобной формулировкой будет незаконным, - подчеркивает Софья Соколова. - Однако кредитная организация может найти другой повод, и оспорить его будет практически невозможно. Это связано с тем, что в законе отсутствуют какие-либо требования к действиям залогодержателя в случае обращения к нему за согласием на продажу. Поэтому в каждом конкретном случае нужно смотреть договор ипотеки, так как именно в нем могут содержаться условия по согласованию продажи. Однако банки вовсе не заинтересованы в том, чтобы терпеть убытки в случае просрочки платежей, а уж тем более обращаться в суд. Поэтому случаи отказов банков в настоящее время редки».

Банковское безучастие

Вопрос в том, как именно можно продать заложенную квартиру? По-хорошему, банк должен выступать третьей стороной в сделке. Например, гражданин должен вернуть банку 1,5 млн рублей, а квартиру собирается продать за 4,2 млн рублей. В этом случае стороны расписывают в договоре купли-продажи, какую часть суммы (от реализации квартиры) получает банк, а какую продавец, эти деньги закладываются в разные в банковские ячейки, и одновременно с подачей договора на регистрацию банк-залогодержатель подает заявление о снятии ипотеки. Затем покупатель благополучно регистрирует право собственности.

Но как показывает практика, далеко не все банки готовы участвовать в подобных сделках (ведь это накладывает дополнительную нагрузку на юристов). Они требуют, чтобы сначала собственник погасил заем (досрочно) и снял обременение, а уже потом заключал основной договор купли-продажи. Как рассказал нам сотрудник одного крупного банка, который попросил на него не ссылаться, его банк предлагает заемщикам следующую схему. Владелец квартиры должен найти покупателя и заключить с ним предварительный договор, обязуясь подписать основной после снятия ипотеки. При этом он демонстрирует согласие банка на досрочное погашение кредита и просит покупателя внести первый взнос, которой пойдет на погашение займа (например, 1,5 млн рублей). Когда квартира будет выведена из-под залога, стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи, а покупатель внести оставшуюся сумму. Однако данная схема несет для покупателя серьезные риски. Предварительный договор не порождает право собственности на квартиру, и если продавец откажется заключать основной договор на согласованных условиях, то покупателю, скорее всего, придется довольствоваться взысканием уплаченных денег (пусть даже с процентами). «Чтобы продать квартиру по такой схеме, граждане вынуждены давать большую скидку. Как правило, не менее 10%. Но даже в этом случае нет гарантий, что покупатель закроет глаза на риски», - говорит эксперт.

Если продать квартиру не удастся, и при этом граждан перестанет оплачивать кредит, банк может обратиться в суд, требуя взыскать долг с учетом штрафных санкций. «Если суд вынес решение в пользу банка, то после того, как оно вступит в силу, кредитор получит исполнительный лист. Далее банк должен обратиться в Службу судебных приставов для возбуждения исполнительного производства. В ходе этого процесса пристав арестовывает заложенное имущество, передает его на ответственное хранение, а затем на реализацию путем проведения публичных торгов в форме аукциона, - рассказывает Софья Соколова. – По закону № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», пристав должен определить рыночную стоимость имущество, на которое обращается взыскание. Если сумма, вырученная при реализации квартиры, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, он имеет право (при отсутствии иного условия в договоре) получить недостающую сумму из прочего имущества должника. Если же сумма превышает размер требования, разница возвращается залогодателю».

Залог с дисконтом

В СМИ можно найти множество объявлений о продаже заложенных квартир. Например, многие из них реализуются на интернет-площадке ФГУП «Электронный торги и безопасность». Нам не удалось выяснить у представителей учреждения, какую часть заложенных квартир удается продать с первого раза. Некоторые эксперты говорят, что незначительную долю. Чтобы участвовать в подобных аукционах, нужно регистрироваться, вносить залог. Мало кто готов это делать, чтобы приобрести проблемную квартиру по рыночной стоимости. Другое дело, если имущество продают с дисконтом.

Если торги объявлены несостоявшимися (например, не было заявок или же победитель торгов не оплатил лот), то в течение 10 дней банк-залогодержатель вправе (по соглашению с залогодателем) приобрести имущество по его начальной продажной цене, зачтя свои требования, обеспеченные ипотекой. Если банк этого не делает, то не позднее, чем через месяц проводятся повторные торги, как правило, со снижением цены на 10%. «Если и они признаны несостоявшимися, залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене на 25% ниже его начальной продажной цены (на первых публичных торгах). В этом случае должник рискует вообще не получить компенсации. Разберем на конкретном примере. Гражданин N приобрел квартиру стоимостью 4 млн рублей в кредит. Самостоятельно он внес 1 млн рублей, еще 3 млн рублей взял в банке под залог недвижимости. Гражданин успел вернуть банку порядка 200 000 рублей, а затем перестал платить по кредиту. Банк инициировал судебную тяжбу, по итогам которой заложенное имущество решено было пустить с молотка. Начальная стоимость лота – 4 млн рублей. Первые и повторные торги были признаны несостоявшимися. В этом случае, банк вправе приобрести эту квартиру по цене ниже 25% начальной, то есть за 3 млн рублей. Эта суммы примерно равна размеру долга гражданина перед банком (с учетом штрафных санкций). То есть банк просто оставит себе квартиру, а гражданин не ничего не получит. Если бы помещение удалось продать на торгах за исходные 4 млн, то гражданин смог бы вернуть значительную часть вложенных средств. Евгений Зверев напоминает, что еще в ходе судебного разбирательства стороны могут заключить мировое, по которому предмет залога останется за банком в счет погашения всего долга или его части.

После этого банк оформляет квартиру в свою собственность (или же в собственность аффилированных структур) и снова пытается продать ее на вторичном рынке. Например, на сайте ВТБ24 есть целый раздел посвященный реализации заложенного имущества, которое перешло в собственность банка. Правда, есть нюанс. Иногда кредиторы сталкиваются с проблемами, пытаясь выселить нерадивых заемщиков. Нередко им приходится добиваться этого через суд. Если окажется, что это единственное жилье должника, то с выселением могут возникнуть сложности. Бывали случаи, что суд требовал, чтобы банк выселенцам альтернативную площадь (минимально возможную по жилым нормативам). Впрочем, это совсем другая история. В конечном счете, банк найдет инструмент, чтобы освободить квартиру.

Обо всех этих нюансах стоит задуматься еще на этапе выбора кредитной организации. Например, уточнить, помогает ли банк с продажей квартир, если заемщик лишается заработка, и какую схему реализации имущества он при этом предлагает.


Роман Денисов


Недвижимость и строительство Петербурга


Возврат к списку