RU EN

Управляющий партнер Сергей Слагода о том, как Петербургу предстоит найти выход из градостроительного тупика.

18 Июня 2012
Замыслы, на реализацию которых требуется значительный период времени, в большинстве случаев придется в той или иной степени корректировать. Всему виной неизбежно изменяющиеся внешние условия. Для Петербурга сейчас таким фактором стала смена руководства города, а вместе с тем - и градостроительной политики.

Как к уже стартовавшим, так и к новым проектам, вне зависимости от масштаба, теперь применяется сугубо прагматичный подход: нужен ли этот объект городу? а каковы будут бюджетные обязательства?, - в то время как ранее восторженно воспринималась практически любая девелоперская идея. Часть строительного сообщества новшества принимает негативно, заявляя об ухудшении инвестиционного климата и «застое» в девелопменте города в целом, другая часть уверена, что чуть больше логики и меньше иллюзий в этой сфере Петербургу не помешает.

Умеренность и аккуратность

Первыми изменение градостроительной политики «почувствовали» на себе строительные компании, ожидавшие согласования проектов планировок территорий для реализации в общем-то рядовых замыслов. К весне 2012 года в строительном сообществе стали говорить о грядущем строительном коллапсе, ведь в Смольном «зависло» около 200 пакетов документов. Однако сильнее всего девелоперов пугал не столько сам факт задержки в рассмотрении документации - дело, в общем-то, привычное,- сколько отсутствие четко озвученной позиции нового губернатора и его команды в данном вопросе. Только недавно в интервью РБК daily председатель комитета по строительству Вячеслав Семененко пояснил, что большинство проектов планировок новых кварталов оказалось довольно низкого качества, поскольку в них не предусмот­рен достаточный уровень развития социальной и иной инфраструктуры, и с этим власти города намерены бороться. Вслед за небольшими компаниями напряжение стало расти и в среде крупных девелоперов, которые ясно осознавали, что избежать прямого диалога с новой властью не удастся, но гарантий положительного итога этой встречи никто не даст.

Иностранцы уходят первыми

Не успели утихнуть разговоры вокруг отмены знаковых инфраструктурных проектов - ­Орловского тоннеля и Ново?Адмиралтейского моста, как стало известно, что из Петербурга планирует уйти венгерский девелопер TriGranit, в 2007 году заявивший о планах по развитию территории Бадаевских складов. Впрочем, компания вышла и из других проектов в России (в Москве и Краснодаре), а в Петербурге просто решила не продлевать истекшее весной этого года разрешение на проведение изыскательских работ. В Смольном, однако, не склонны связывать уход TriGranit из Петербурга с политикой новой администрации, отмечая, что проект на территории Бадаевских складов, изначально предполагавший строительство 140?метровой высотной доминанты, не был проработан и согласован до вступления в силу высотного регламента, а с учетом этого документа инвестора, скорее всего, просто перестал устраивать расчет коммерческой эффективности замысла. Чуть позже город разорвал соглашение с дочерней структурой TriGranit о строительстве многофункционального комплекса с Дворцом искусств на территории трамвайного парка на Васильевском острове, подписанное меньше года назад. Сообщалось, что документация по двум проектам обошлась компании примерно в 400 млн руб., однако речи о компенсации затрат не идет даже в отношении Дворца искусств, поскольку, в соответствии с документами, соглашение могло считаться вступившим в силу только после финансового закрытия проекта, до которого дело так и не дошло - помешала неопределенность со статусом объектов культурного наследия на территории трампарка.

Функциональная неопределенность

Нынешней весной пришлось несладко и столь крупному инвестору, как «ВТБ Девелопмент». Сначала вице-губернатор Петербурга Василий Кичеджи предложил пересмотреть функциональное назначение здания площадью около 100 тыс. м2, которое компания возводит для переезда комитетов Смольного в составе комплекса «Невская ратуша» в Центральном районе города, и отдать его... под Дворец науки и техники школьников. С учетом того, что привлекательность всего проекта для арендаторов остальных бизнес-центров (8 зданий площадью порядка 150 тыс. м2) заключалась как раз в близости к администрации города, новая идея вызвала серьезный резонанс. В любом случае городу, в соответствии с соглашением с девелопером, придется выкупать построенные для него площади, а что с ними делать - вопрос остается открытым.

По другому проекту «ВТБ Девелопмент» определенность наступила, к счастью, достаточно быстро. Стоило теперь уже экс-председателю комитета экономического развтия, промышленной политики и торговли (КЭРППиТ) Евгению Елину предложить идею о расторжении контракта с инвестором и создании на месте проекта «Набережная Европы» парковой зоны, как буквально через пару дней на защиту замысла встал сам губернатор Георгий Полтавченко, заявив, что парков в этом районе города достаточно, а средств вложено уже слишком много.

Перспективу видят не все

Между тем, один из «долгостроев» прошлых лет - проект «Измайловская перспектива», начатый еще в 1998 году, недавно вошел в достаточно активную стадию. Во?первых, на территории завода «Петмол» по заказу компаний «Бриз» и «Юнит», близких к Meridian Capital, практически завершен снос ветхих строений. Ожидается, что в ближайшее время завершится разработка проектной документации по первому этапу реновации, который предполагает строительство около 110 тыс. м2 жилья. Работы девелопер рассчитывает, как и планировалось ранее, начать в текущем году. Этому способствует тот факт, что проект планировки всей «Измайловской перспективы» уже утвержден.

Во?вторых, еще 38 га из общей площади проекта (470 га) по договоренности с собственником (по неподтвержденным данным это Российские железные дороги) будет развивать группа компаний «Эталон», которая рассчитывает к 2012 году построить здесь около 680 тыс. м2 жилья. Впрочем, заинтересуют ли других девелоперов оставшиеся на территории 100 га городских земель (их уже несколько лет пытаются подготовить к проведению торгов) и примерно столько же - земель РЖД и Министерства обороны, пока неизвестно.

Встали на прибыльные рельсы

Для ГК «Эталон» проект в составе «Измайловской перспективы» будет далеко не первым опытом в редевелопменте. Чуть раньше компания объявила о планах строительства комплекса под названием «Царская столица» площадью около 570 тыс. м2 на 20,8 га за Московским вокзалом (станция Московская-Товарная). Проект планировки этой территории правительство Петербурга согласовало буквально несколько недель назад. «Эталон» планирует также строить жилье на территории завода «Вагонмаш», однако работы могут быть начаты только в 2014 году, после переезда производственных мощностей предприятия на площадку Петербургского трамвайно-механического завода.

Двор завел в тупик

Проекты компании «Главстрой СПб» (кстати, как и «ВТБ Девелопмент» признанной стратегичес­ким инвестором Петербурга) на текущий момент находятся в противоположных состояниях: развитие территорий Апраксина двора и квартала между улицами Шкапина и Розенштейна - пока буксует, а вот строительство жилья в «Северной долине» и «Юнтолово», напротив, идет довольно успешно. Георгий Полтавченко в своем послании к Законодательному собранию назвал проект в Апраксином дворе «градостроительным тупиком». Всему виной невозможность построить подземную автостоянку и переложить инженерные сети, так как это приведет к обрушению корпусов, а снос и последующее восстановление зданий - не выход. Впрочем, в «Главстрое СПб» рассчитывают, что все проблемы удастся решить к осени текущего года и начать наконец строительные работы.
Чуть хуже ситуация с развитием территории квартала Шкапина - Розенштейна. Есть опасность, что договор аренды земельного участка, который компания приобрела в 2007 году на торгах за 700 млн руб. с обязательством построить многофункциональный комплекс до апреля 2012 года, не будет продлен городскими властями, и территория снова будет выставлена на торги. Пока «Главстрой СПб» продолжает переговоры по этому вопросу с руководством города.

Дорогу «стратегическим»

Проекту «Балтийская жемчужина», который реализует Шанхайская индустриально-инвестиционная компания (ШИИК), городские власти, напротив, без проблем согласились продлить сроки реализации. Что, в общем, понятно: на территории комплекса построено уже около трети от общего объема застройки, в том числе один квартал заселен, продолжается строительство еще трех (один из них возводит компания Setl City), и отступать уже поздно. Предполагается, что сроки завершения проекта общей площадью более 1,7 млн м2 на территории около 200 га будут перенесены с 2013 года на 2016 год.

Поддержкой новой администрации города не так давно заручился и проект строительства города-спутника «Южный», который реализует компания «Старт Девелопмент» Захара Смушкина. (Соглашение инвестора с правительством Георгия Полтавченко, как ожидается, будет заключено на нынешнем Петербургском международном экономическом форуме.) Предыдущее руководство Петербурга уже присвоило замыслу статус стратегического. В Смольном как раз и подчеркивают: именно он позволил удержаться на плаву и «Балтийской жемчужине», и «Южному».

Подальше от центра
Благоприятствует новая администрация Смольного и проектам создания деловых районов вдали от исторического центра города. По мнению Георгия Полтавченко, современный мегаполис не может быть моноцентричным. В своем послании Законодательному собранию он заявил, что строительство не менее 1 млн м2 офисной недвижимости, в первую очередь высотных зданий в единой архитектурно-градостроительной концепции, в месте с хорошей транспортной доступностью позволит привлечь в Петербург глобальные корпорации. Среди потенциальных мест для создания «сити» глава города отметил Лахта-центр, деловую зону «Пулково» и намывные территории Морского Фасада. В Приморском районе, по мнению экспертов, в отличие от двух других локаций, сейчас активно строится жилье, но деловых и общественных пространств явно недостаточно, отстает и транс­портная инфраструктура, ускорить развитие которой позволило бы именно строительство крупного многофункционального проекта.

Приоткрыли завесу

В строительном сообществе градостроительную политику новой администрации комментируют весьма неохотно, в основном оценки сводятся к двум тезисам: «побольше определенности: как работать дальше?» и «не было бы хуже». С одной стороны, инвесторы согласны с губернатором: бюджет действительно не готов взвалить на себя строительство инфраструктуры сразу на всех предполагаемых к освоению землях - суммарные обязательства города по освоению новых и развитию застроенных территорий к 1 января 2012 года превышали 677 млрд руб. - и необходимо расставлять приоритеты. С другой стороны, правила игры бизнесу хотелось бы знать заранее. Немного прояснила ситуацию очередная встреча губернатора со строителями, состоявшаяся в начале июня. После нее стало понятно, что город не отказывается от обязательств, но инвесторам придется либо «постоять в очереди» в ожидании строительства инженерии и социальных объектов, либо воспользоваться одной из трех схем: выкуп городом социальных объектов у инвесторов, ГЧП, передача в собственность городу инженерно подготовленного участка для последующего строительства социальной инфраструктуры за счет городского бюджета. Однако пока, увы, довольно трудно предугадать, как будут реализованы все эти механизмы, не грозят ли текущим девелоперским проектам очередные трансформации и, тем более, - готовы ли будут компании заявлять о новых планах, учитывая подчас горький опыт своих предшественников.

Игорь Оноков, Генеральный директор компании «­Леонтьевский Мыс»

«До кризиса многие проекты планировались с большим размахом. В сегодняшних посткризисных условиях такое уже невозможно, поэтому понадобился серьезный пересмотр того, что было начато ранее. Наименьшие риски при этом у тех проектов, которые разрабатывались со строгим соблюдением петербургских градостроительных законов».

Сергей Слагода, управляющий партнер юридической компании «Вертикаль»

«При надлежащем и своевременном исполнении обязательств инвестором найти надуманные предлоги для расторжения договора городу будет непросто. Другое дело, что при нарушении сроков реализации проекта город может закрыть глаза на нарушения, а может - не закрыть и отобрать объект. Это - объективные риски, которые инвестор должен учитывать, входя в долгосрочный и дорогой проект».


РБК daily 

Возврат к списку